СМЕНА ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

СМЕНА ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка — это установленное в законном порядке функциональное использование земельного участка, определяющее те виды объектов недвижимости, которые могут быть размещены на территории данного участка. Данное понятие регламентируется Статьей 37 Градостроительного Кодекса РФ.

В каком случае необходима смена ВРИ земельного участка?
Планируется строительство объектов недвижимости на земельном участке, вид разрешенного использования которого не соответствует назначению будущих объектов.
На земельном участке уже расположены объекты недвижимости, фактическое использование которых отличается от вида разрешенного использования земельного участка.
В целях оптимизации налогообложения. В зависимости от категорий земель и/или разрешенного использования земельного участка могут применяться дифференцированные налоговые ставки.
Для повышения стоимости участка для последующей продажи. Например, существенно вырастет стоимость земли под промышленное производство при изменении данного назначения на многоквартирное жилищное строительство.

ПОРЯДОК СМЕНЫ ВРИ ЗУ

Порядок и возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка зависят от двух факторов: наличия утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а также вида прав на земельный участок.

В случае, если ПЗЗ не предусматривают необходимые виды разрешенного использования для зоны, в которой расположен рассматриваемый земельный участок, необходимо внесение изменений в ПЗЗ.
Особенности ПЗЗ в Москве: зона сохраняемого землепользования
Основной особенностью ПЗЗ в Москве является ЗОНА "Ф" (зона сохраняемого землепользования). Данная зона установлена на большей части застроенной территории Москвы.
В качестве основных видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются ВРИ, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для изменения основного ВРИ необходимо внесение изменений в ПЗЗ.

В то же время, без внесения изменений в ПЗЗ на земельном участке можно реализовать вспомогательные виды разрешенного использования. Что, в свою очередь, позволит частично изменить фактическое использование объектов на участке, что актуально, например, для владельцев производственной или складской недвижимости, перевести которую под торговлю или офисы в полном объеме градостроительный регламент не позволяет. Таким образом, под вспомогательные виды может быть переоборудовано (в т.ч. путем реконструкции) до 25% площадей, имевшихся на момент утверждения ПЗЗ объектов.
Наши специалисты готовы провести правовой анализ ситуации и оказать поддержку на любом этапе, а также полностью сопроводить процесс до положительного результата.

Правовая экспертиза

Экспертный анализ наличия оснований и правовых последствий изменения вида разрешенного использования земельного участка

Внесение изменений в ПЗЗ

Процесс включает в себя работу с градостроительной комиссией при МосКомАрхитектуре, участие в публичных слушаниях

Сопровождение под "ключ"

Полностью сопровождаем процесс изменения ВРИ, представляем интересы Клиента во всех инстанциях

Основные этапы процесса смены ВРИ ЗУ

1) Сбор документов, проведение предпроектного анализа объекта недвижимости. Получение, при необходимости, ГПЗУ, градостроительного аудита, проекта планировки и других документов;
2) Подготовка соответствующего пакета документов с необходимыми заявлениями и обращение в Комитет по архитектуре и градостроению г. Москвы;
3) Сопровождение рабочей группы, проведение публичных слушаний (при необходимости);
4) По результатам ранее проведенной работы подготовка проекта внесения изменений в 120-ПП (об утверждении ПЗЗ) и контроль направления проекта постановления на согласование в правовой отдел Правительства Москвы;
5) Публикация постановления о внесении изменений в 120-ПП на официальном портале Правительства Москвы.
Мы бесплатно проанализируем вашу ситуацию и предложим взвешенное решение.
Процесс смены ВРИ имеет массу нюансов, поэтому точные сроки назвать сложно. Принятие решения о необходимости подготовки проекта изменения ПЗЗ занимает порядка 2 месяцев. В течении этого времени будет происходить заседание рабочей группы. Далее идет подготовка обосновывающих материалов для публичных слушаний, если они необходимы, затем начинаются непосредственно сами слушания. Если слушания состоялись и они положительны, то далее - подготовка постановления о внесении изменений в ПЗЗ. В среднем, весь процесс смены ВРИ занимает от 3 месяцев до года.
Каковы сроки процедуры изменения ВРИ ЗУ?
В каких случаях проведение публичных слушаний не требуется?
  1. Имеет место несоответствие сведений в ЕГРН и картой градостроительного зонирования. Речь идет о границах особых зон, их месторасположении.
  2. Есть несоответствие касательно ограничений по части использования ЗУ и ОКС, расположенных на них частично или полностью. Ограничения установлены градостроительным регламентом, и они могут не совпадать со сведениями из ЕГРН.
  3. Территории с особыми условиями установлены, изменились их границы или они прекратили существовать.
  4. Когда вид разрешенного использования территории изменили один раз. При этом предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции ОКС не менялись.
  5. При изменении предельных параметров не более чем на 10% для 1-го или нескольких ОКС. Это касается реконструкции и параметров разрешенного строительства конкретной территориальной зоны.
За изменение вида разрешенного использования земельного участка взимается плата. Согласно ст. 22 43-ФЗ, плата определяется с учетом разницы между фактической кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования. При расчете применяется также коэффициент, зависящий от местоположения и других факторов. Специалисты нашей компании смогут предварительно проконсультировать по вопросу платы за изменение ВРИ.
Какова плата за изменение ВРИ ЗУ?
Процедура изменения разрешенного использования земельного участка имеет массу нюансов. Землепользователи, обращающиеся с данным вопросом в муниципальные органы власти, в большинстве случаев получают отказ и не знают, какие далее шаги необходимо предпринять.

Доверьте решение проблемы профессионалам!
МЫ ТАКЖЕ ПОМОГАЕМ В СЛУЧАЕ, ЕСЛИ:
ДГИ подал иск в связи с нецелевым использованием участка;

ДГИ подал иск о взыскании арендной платы, пени и неустойки;

ДГИ подал иск о сносе строения на земельном участке.

КОНТАКТЫ

Центральный офис ООО «АРХОНТ КОНСАЛТИНГ»
Адрес: 105094, г. Москва,
Семеновская набережная, дом 2/1 строение 1 , 4 этаж
Тел.: 8 (499) 703-51-10
Режим работы: будни 09:00–17:00
Представительство
Адрес: 394006, г. Воронеж,
ул. Платонова, дом 4, офис 306
Тел.: 8 (499) 703-51-10
Режим работы: будни 09:00–17:00
Форма заявки
Нажимая на кнопку «ОТПРАВИТЬ», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности.
Форма заявки
Нажимая на кнопку «ОТПРАВИТЬ», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности.