Решение об изъятии недвижимого имущества для федеральных нужд принимают уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, для региональных нужд – исполнительные органы государственной власти субъекта РФ, для муниципальных нужд – органы местного самоуправления.

Нет. Изъятие объектов недвижимости является невозможным без предоставления правообладателю возмещения за изымаемое имущество, это правило прямо закреплено в ст.281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ.

Размер возмещения определяется уполномоченным органом, вынесшим решение об изъятии. Размер возмещения включает в себя:

• рыночную стоимость земельного участка, право собственности на который прекращается (рыночную стоимость иных прав на участок, в том числе права аренды);
• рыночную стоимость объектов капитального строительства, расположенных на изымаемом земельном участке (рыночную стоимость иных прав на них);
• упущенную выгоду, которая возникает в связи с изъятием недвижимости.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 27 января 2022 г. N 59, при определении размера упущенной выгоды определяются неполученные правообладателем земельного участка и (или) объектов недвижимого имущества доходы и которые правообладатель земельного участка и (или) объектов недвижимого имущества мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, в расчете на разумный срок, необходимый для восстановления нарушенного права.

Для расчета упущенной выгоды неполученный доход определяется как разница между доходом правообладателя земельного участка и (или) объекта недвижимого имущества от использования такого земельного участка и (или) объекта недвижимого имущества до наступления причины, повлекшей возникновение убытков, и доходом после наступления причины, повлекшей возникновение убытков, в том числе разница между доходами, которые он мог бы получить от использования имущества до и после наступления причины, повлекшей возникновение убытков.

При определении размера возмещения не учитывают:

• объекты недвижимого имущества, которые являются объектами самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ);
• неотделимые улучшения участка и объектов недвижимости, произведенные после уведомления правообладателя об изъятии (но предусмотрены и исключения, например если улучшения произведены для обеспечения безопасности недвижимости – скажем, для предотвращения пожаров и т.п.), – это дает возможность исключить искусственное увеличение стоимости изымаемых объектов;
• объекты недвижимого имущества, строительство которых было осуществлено после уведомления правообладателя об изъятии земли (за исключением случаев, когда строительство вели на основании ранее выданного разрешения);
• сделки, которые правообладатель заключил после уведомления об изъятии, если они влекут за собой увеличение убытков, подлежащих включению в размер возмещения (например, сделки, обязательства по которым правообладатель будет не в состоянии исполнить в связи с изъятием недвижимости).

Рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости определяется на момент принятия уполномоченным органом решения об изъятии.

Необходимо провести независимую оценку и обратиться в Суд с заявлением об оспаривании величины заявленной компенсации. Команда "АРХОНТ КОНСАЛТИНГ" поможет провести оценку реальной рыночной стоимости Ваших объектов и возьмет на себя полное сопровождение судебного процесса.

В течение 10 дней со дня принятия такого решения уполномоченный орган размещает информацию об этом на своем сайте, публикует решение в местном СМИ и направляет его копию правообладателям недвижимости, в регистрирующий орган и организацию, которая подала ходатайство об изъятии (подп. 1, 2 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ). Правообладатель считается уведомленным о принятом решении со дня, когда он получил его копию. После уведомления собственника уполномоченный орган начинает подготовку соглашения об изъятии.

Законом установлено, что изъятие недвижимого имущества производится на основании решения суда или договора, заключаемого с собственником. Договор нужен для того, чтобы зафиксировать в нем ключевые условия изъятия. Такой договор содержит следующие условия:

• наименование сторон договора;
• кадастровые номера земельных участков и объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию; если кадастровые номера не присвоены, то указывают условные номера, а при их отсутствии подробно описывают изымаемые объекты;
• цель изъятия;
• реквизиты решения об изъятии недвижимости: дата принятия, номер и название принявшего его органа;
• права на участки и объекты, которые прекращаются;
• срок, в течение которого правообладатель должен передать объекты недвижимости; при этом он не может превышать 6 месяцев с момента прекращения прав прежнего правообладателя;
• размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые объекты.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между уполномоченным органом и каждым правообладателем.

У правообладателя есть 90 дней с момента получения договора для принятия решения. Он может подписать соглашение и направить его в уполномоченный орган или организацию, по инициативе которой происходит изъятие. Если правообладатель не соглашается с условиями изъятия, в том числе заявленным размером компенсации, ему необходимо обратиться в Суд для оспаривания.

Если правообладатель не отвечает после получения соглашения, уполномоченный орган или организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 8–10 ст. 56.10 ЗК РФ).