На рынке качественных офисных площадей в Москве зафиксировано снижение темпа ввода новых офисных площадей классов А и B+/-. Отражается влияние кризиса 2014 г., следствием которого стало снижение в 2015 г. строительной активности, девелоперы останавливали поиск земельных участков под застройку, «замораживались» проекты, что было связано как с высокой вакантностью, так и с высокой стоимостью финансирования, а также общей неопределенностью на рынке на фоне резкой девальвации российского рубля.

По мнению большинства аналитиков по итогам 2018 года объем ввода качественных офисов составит менее 300 тыс. кв. м. (при условии, что все заявленные проекты будут сданы), что станет минимальным объемом за последние 10 лет.

Характерным трендом рынка офисных помещений последних двух лет является сокращение объема свободного предложения, обусловленное ростом спроса, и ограниченный объем нового строительства. При этом потребность арендаторов в дополнительных офисных площадях продолжает расти. По данным консалтинговой компании ILM по итогам первого полугодия 2018 г. суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, составляет 365 тыс. кв. м., что на 18% превышает показатель за аналогичный период прошлого года.

По-прежнему активный спрос на качественные офисные помещения со стороны представителей таких сфер деятельности как:

- Розничная и оптовая торговля;

- Финансовые организации (банки, инвестиционные компании);

- IT -компании;

- Добывающая промышленность.

Начиная со 2 квартала кризисного 2015 г. отмечается снижение уровня свободных площадей, доля незанятых помещений в Москве сократилась в среднем по всем классам на 50%.

В условиях низких темпов нового строительства чистое поглощение офисных помещений имеет положительную динамику. На условиях все еще низких ставок, многие компании переезжают в помещения высокого класса. С учетом дефицита крупных площадей, ожидается сохранение активности арендаторов в офисном сегменте.

Также на фоне минимального ввода нового предложения наличие стабильного спроса на качественные офисные помещения привело к сокращению доли вакантных площадей по итогам трех кварталов во всех классах. На данный момент уровень вакантных площадей приближается к значению сбалансированного рынка – 8-10%. Отмечен рост ставок аренды, что особенно заметно по классу А – с начала года порядка 9%.

На фоне наметившегося дефицита площадей и роста арендных ставок в наиболее популярных локациях арендодатели меняют коммерческие условия в договорах аренды:

- арендодатели не готовы предоставлять скидки от запрашиваемой цены, а в некоторых случаях, поднимают заявленную ставку аренды;

- все чаще собственники отказываются от выполнения отделки за свой счет, но готовы увеличить арендные каникулы на 1–2 месяца, арендаторы вынуждены проводить отделку за счет собственного бюджета,

- многие арендодатели не отказываются от фиксирования условий долгосрочными договорами аренды, для многих из них 3 года - это максимальный срок, что косвенно отражает ожидание собственников роста ставок аренды на уровне выше актуальных ставок с учетом среднерыночной ежегодной индексации в размере 5%.

Рынок офисной недвижимости постепенно восстанавливается и вступает в новый цикл. Прогноз заполнения бизнес-центров классов А и B+, запланированных к вводу в конце 2018 г. - начале 2019 г., при условии сохранения стабильного спроса, порядка 90%.

Крупные девелоперы анонсируют о начале новых или возобновлении строительства проектов, которые ранее были придержаны. Но поскольку период реализации объекта составляет порядка 2-3-х лет, темпы ввода нового предложения в последующие два года останутся низкими. В дальнейшем прогнозируется увеличение темпов нового строительства качественных офисных центров в Москве, которые позволят сбалансировать соотношение спроса и предложения.


Автор статьи: Сыромятникова Марина Васильевна