Исследование проблемных объектов недвижимости

Автор исследования: Сыромятникова Марина Васильевна
Опубликовано 29.10.2018
Наши специалисты провели исследование проблемного объекта – помещение бывшего кафе, располагающегося на внешней стороне Садового кольца.

Вопросы, поставленные перед исследованием:

1. Почему объект не сдаётся долгое время? (обозначить и проанализировать все факторы и проблемные места, такие как отсутствие парковки, расстояние до метро и пр.)
2. Как возможно изменить этот объект, чтобы повысить его эффективность? (сдать арендаторам с другим типом бизнеса, произвести улучшения, рассмотреть варианты соинвестирования, кому и как продать, привести "успешные" объекты аналоги)

За последние три года московский стрит-ритейл претерпел существенные изменения в первую очередь в результате действия городской программы «Благоустройство улиц и городских общественных пространств «Моя улица».
Из-за сокращения парковочных мест и увеличения пешеходных зон на центральных улицах города заметна смена профиля арендаторов. Сокращается присутствие дорогих ресторанов, бутиков одежды и обуви, банков и ювелирных магазинов, на их смену приходят продуктовые магазины, предприятия общественного питания и новые концепции. По мнению большинства экспертов, такая тенденция сохранится и в будущем: смена арендаторов в сторону масс-сегмента.
При этом часть освободившихся площадей пустует даже после завершения реконструкции, в основном это касается традиционно не прогулочных зон, где после сокращения числа парковочных мест стрит-ритейл сосредоточился у метро.
В рамках настоящего исследования рассматривалось помещение, расположенное в неудобной локации внешней стороны Садового кольца и которое не сдается в течение 3-х лет. Помещение обладает отличной визуализацией, рекламными возможностями, площадью около 500 кв.м, и состоит из первого этажа, антресоли и подвала.

В части исследования по первому вопросу были получены сведения, что в течение пяти лет помещение арендовало кафе класса премиум, которое закрылось в конце 2016 года в связи с факторами реконструкции Садового кольца, в результате которого снизилась выручка этого заведения. Это единственное закрытое заведение из сети кафе. Стоит отметить, что в сети есть кафе, по своему местоположению попавшие под действие программы «Моя улица», в том числе расположенные на Садовом кольце, но в его прогулочной зоне, вблизи станций метро и продолжающие работать по настоящее время.
Таким образом, главными факторами, закрытия заведения из успешной сети кафе, находившегося в исследуемом помещении, стали отсутствие парковки, расположение на внешней стороне Садового кольца с низкой пешеходной активностью (в виду отсутствия в ближайшем окружении учреждений культуры и отдыха, высших образовательных учреждений и крупных бизнес-центров и удаленности от ближайшей станции метро более чем на 5 минут).
Согласно данным базы недвижимости Realto и сайта ЦИАН объект исследования предлагается в аренду с июня 2015г. по настоящее время. В начале экспозиции помещение предлагалось как помещение под кафе (ресторан) и предложение арендной ставки составляло 35 255 руб./кв.м/год, в 2016 году помещение стало предлагаться уже просто как торговое по арендной ставке 25 127 руб./кв.м/год, таким образом дисконт составил 28,7% от первоначального предложения. С 2017 года помещение предлагается в аренду уже как помещение свободного назначения (в т.ч. под офисное) по арендной ставке от 25 847 до 19 600 руб./кв.м/год. Таким образом, с начала срока экспозиции запрашиваемая арендная ставка максимально снизилась на 44,4%.
В рамках анализа был исследован пул арендаторов в период с 2013г по настоящее время по сложившемуся торговому коридору внешней стороны Садового кольца (500 метров от объекта исследования до станции метро и 100 метров в сторону перекрестка).
На основании полученных данных можно сделать вывод, что в период с 2013 года до середины 2015 года пул арендаторов на исследуемом участке улицы стабилен, и их основной профиль банковские учреждения (представлено шесть банков). Также среди арендаторов присутствовали два ювелирных магазина, сетевой супермаркет, большой книжный магазин, несколько небольших магазинов и два кафе (кофейня и кафе в исследуемом помещении).
С 2016 года работы по программе «Моя улица» полноценно переместились на Садовое кольцо, в результате чего структура по профилю арендаторов на исследуемом участке улицы претерпел существенные изменения к настоящему времени, а именно:
1. Закрылось два отделения банка (один по причине отзыва лицензии, второй, вероятно, по причине отсутствия парковки), в настоящее время помещения пустуют и предлагаются в аренду.
2. Отделение банка третьего банка тоже не работает, доступен только банкомат, что означает высокую вероятность появления оферты об аренде данного помещения.
3. Закрылось два ювелирных магазина, на их площади пришли арендаторы другого профиля – аптека и сетевой винный магазин среднего класса.
4. В помещения еще двух банков заехали другие банки.
5. Закрылся большой книжный магазин, в настоящее время помещения пустует.
6. Закрылось кафе в исследуемом помещении по причине снижения выручка из-за отсутствия парковки, в настоящее время помещение пустует и предлагается в аренду.
7. К незначительным изменениям можно отнести смены арендаторов в небольших торговых помещениях: в несетевой продуктовый магазин в подвальном помещении заехал сетевой винный магазин; размещено объявление об аренде торгового помещения, в котором работает небольшой продуктовый магазин; ротация арендаторов в небольших помещениях по профилю «Цветы»-«Интим-магазин»-«Одежда эконом»-«Пекарня».
Таким образом, из двадцати помещений Стрит-ритейл исследуемой улицы, на дату исследования вакантны 6 помещений (площади которых согласно доступным в открытых источниках более 200 кв.м). Причем стоит отметить, что 5 из 6 вакантных помещений расположены в крайней от метро четверти исследуемой части Садового кольца.
По результатам проведенного анализа можно сделать вывод о наличии локального участка «депрессивности» на рынке стрит-ритейл в месторасположении исследуемого закрытого кафе, то есть формирован «рынка покупателя» - переизбыток предложения при ограниченном спросе.
На дату исследования имеются пять вакантных помещений, на расстоянии не более 100 метров друг от друга, два из которых не подтверждены офертами, другие три вакантных помещения представлены к аренде объявлениями на сайте ЦИАН.

Из представленной таблицы выше можно сделать вывод, что основным конкурентным предложением по отношению к исследуемому помещению (среди торговых помещений) является помещение по оферте №2, которое имеет преимущества за счёт возможности поэтажной аренды, а также отсутствия в его составе неликвидного подвального помещения. Что касается оферты №3, то ввиду его сложной конфигурации в плане, потенциал его коммерческого использования – это, наиболее вероятно, офисное или офисное с небольшим выставочным залом (банк, шоурум).
Так как вблизи исследуемого нежилого помещения сформирован «рынок покупателя», то есть существует переизбыток предложений при ограниченном спросе со стороны арендаторов, в рамках ответа на второй вопрос исследования далее был исследован профиль возможных арендаторов.
Согласно данным Knight Frank на I полугодие 2018 года структура стрит-ритейл крупных магистралей города Москвы по профилю арендаторов в первую очередь состоит из предприятий общественного питания (13% от общей площади), продуктовых магазинов (12%), магазинов по профилю «Все для дома» (15%) и финансовых учреждений (12). Также стоит отметить высокой уровень вакантности -13% на магистральных улицах в сравнении с вакантностью пешеходных улиц -2%.

Применяя полученную информацию о том, что вакантные площади займут арендаторы, ориентированные на потребителей, проживающих или работающих в ближайшей доступности, на местоположение исследуемого объекта рассмотрим его ближайшее окружение. Главным стоит отметить, что помещение расположено на внешней стороне Садового кольца с низкой пешеходной активностью (в виду отсутствия в ближайшем окружении (в радиусе 300 метров) учреждений культуры и отдыха, высших образовательных учреждений и крупных бизнес-центров и удаленности от ближайшей станции метро более чем на 5 минут). Ближайшее окружение представлено жилыми домами со стрит-ритейл на первых этажах (среди которых три закрытых отделения банков), низкоклассными офисами в помещениях жилых домов и объектами социального назначения (детский сад и школа). Описанные факторы существенно ограничивает число потребителей среди учащихся или работающих в ближайшей доступности.
Стоит отметить большое количество заведений общественного питания, преимущественно эконом класса на оживленном перекрестке Садового кольца вблизи объекта исследования. Вкупе с соседними пустующими помещениями закрывшихся отделений банков (чьи клиенты могли бы стать посетителями кафе) и отсутствием парковочных мест перед объектом – это делает возможность прихода на место исследуемого помещения вновь арендатора – элитного кафе маловероятным. Также маловероятен приход арендатора по профилю «Банки/Финансы/ Страхование», в виду присутствия на рынке двух других вакантных площадей, ранее занимаемых банками с соответствующей организацией помещений.

Далее были исследованы магазины, которые по своему профилю рассчитаны в первую очередь на удовлетворение потребностей покупателей, которые живут в пешей доступности с исследуемым объектом и которых бы не смущала главная для «торговцев» проблема — отсутствие парковки не только у самого магазина, но и поблизости:
• Продукты питания
• Товары для дома
• Алкоголь
• Аптека
• Косметика и парфюмерия
• Товары для животных
Из полученных данных вблизи исследуемого помещения есть дефицит магазинов по профилю «Все для дома». А поскольку объект имеет высокий рекламный потенциал, данное помещение могло бы заинтересовать и крупные сети магазинов строительных и отделочных материалов/инструментов или мебельные магазины, в данном помещении могли бы располагаться выставочные образцы. Ведь в большинство магазинов с широким ассортиментом товаров для дома нужно ехать за МКАД, а это время и пробки.
Подтверждением данных выводов может быть успешный опыт сети магазинов товаров для дома «Мосхозторг» Сурена Зотова.
По данным РБК «Мосхозторг» начал активно развиваться в июле 2015 года: к середине марта 2016 года в Москве работали уже 22 магазина сети, в том числе в начале Нового Арбата, на Кутузовском проспекте и на Сретенке. Бурному росту помог кризис: в начале 2014 года доля вакантных торговых площадей в центре столицы и, в частности, на 1-й Тверской-Ямской начала расти. Компании, которые часто держали убыточный магазин на центральной улице «для имиджа» и мирились с дорогой арендой, больше не могли позволить себе такую «визитную карточку».
Основателя и совладельца «Мосхозторга» Сурена Зотова совершенно не смущает главная для торговцев проблема 1-й Тверской-Ямской и других главных московских торговых улиц — припарковаться сложно не только у самого магазина, но и в принципе поблизости. «Если бы я рассчитывал на автомобилистов, я бы открывал магазины автозапчастей», — шутит Зотов в разговоре с корреспондентом РБК.
Вторым вариантом может быть размещение в исследуемом помещении детского магазина или магазина спорттоваров, по данному профилю также выявлен дефицит в районе расположения. Покупателями, помимо прохожих и людей на ближайшей остановке транспорта (менее 100 метров), могли бы стать родители детей, обучающихся в школе и детском саду, расположенных во дворе дома. Кроме того, как уже говорилось выше, объект имеет высокий рекламный потенциал, что привлекательно для сетевых и несетевых магазинов.

Еще одним вариантом может быть размещение в исследуемом помещении магазина тканей/все для шитья, по данному профилю также выявлен дефицит в районе расположения. Покупателями могли бы стать прохожие и людей на ближайшей остановке транспорта (менее 100 метров), и для такого бизнеса не так критично отсутствие парковочных мест. Плюс, как уже говорилось выше, объект имеет высокий рекламный потенциал, что привлекательно для сетевых и несетевых магазинов.

В резюме можно привести слова гендиректора DNA Realty Антона Белых: «Золотой век московского стрит-ритейла в прошлом, но даже в нынешних условиях зарабатывать на этом рынке можно, если грамотно выбирать помещения и адекватно оценивать ставки на них. Серебряный век никто не отменял». Поэтому, в данных условиях рынка следует обратить внимание на запросы «покупателя», а именно:
1. Необходимо четкое понимание, что «аренда» платится из дохода арендатора. Арендаторам нужен трафик, прежде всего пешеходный. Помещения у метро и в местах скопления людских потоков сдаются на прежних ставках, но в рублях, а в местах, где пешеходный трафик отсутствует, сдать помещение очень трудно.
2. Неликвидны цокольные, подвальные и вторые этажи. По той же причине помещения, состоящие из первого этажа и подвала, даже в людных местах, можно сдать, только предоставив арендатору скидку на подвальные помещения.
Следовательно, для успешной сдачи в аренду данного проблемного актива до конца этого года, необходима плотная работа с сетями магазинов профиля (в порядке убывания перспективности): «Все для дома» (в том числе с ритейлерами строительных материалов/инструментов и мебели), «Детские магазины», «Спорттовары», «Ткани» и др. Предложение таким арендаторам индивидуальных условий в процессе переговоров (расчет арендных ставок в рублях, арендные каникулы, и с большой вероятностью предоставление помещения подвала с большим дисконтом).

Автор исследования: Сыромятникова Марина Васильевна

В работе были использованы следующие источники:
1.https://www.vedomosti.ru/…/741565-blagoustroistvo-izmenilo-…
2.https://msk.newsru.com/article/22Dec2017/bulvar_quit.html
3.https://www.rbc.ru/busin…/…/06/2017/594d42de9a79476afdcc8a0f
5.https://content.knightfrank.com/…/rynok-torgovykh-pomeshche…
6.https://www.rbc.ru/magazine/2016/04/56ead0549a79474e4031fc93

Другие новости:
Подписаться на e-mail рассылку новостей
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности