ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ДЛЯ БИЗНЕСА

Наши оценщики бесплатно сделают предварительный расчет рыночной стоимости Объекта недвижимости для оценки перспективы работы по снижению кадастровой стоимости. В случае наличия перспективы для снижения, после заключения договора, наши оценщики подготовят Отчет об оценке рыночной стоимости Объекта недвижимости. Подготовим и подадим заявление в Комиссию Росреестра по снижению кадастровой стоимости до размера рыночной. В случае отказа Комиссии, подготовим и подадим исковое заявление в суд, будем сопровождать судебный процесс и отстаивать размер рыночной стоимости до вступления в законную силу решения по установлению кадастровой стоимости Объекта в размере рыночной.

В соответствии с законодательством, лицо вправе обжаловать предписание при наличии двух условий:
1. предписанием незаконно возложена обязанность, либо созданы препятствия к осуществлению данным лицом предпринимательской или иной экономической деятельности;
2. предписание не соответствует закону или иному нормативному акту.
Штраф возможно оспорить, если нарушен порядок привлечения к отвественности или обстоятельства, ставшие основанием для наложения штрафа, не соответствуют действительности. Для оспаривания мы изучим обстоятельства наложения штрафа или издания предписания.
Выявим наличие указанных условий и подадим заявление в Арбитражный суд в течение 3 месяцев с того момента, как стало известно о штрафе/предписании. Мы оспариваем штрафы и предписания ДГИ, ФАС, Роспотребнадзора, Ростехнадзора и т.д.

Внесение изменений в ЕГРН, в связи с пересмотром кадастровой стоимости зависит от способа, которым была изменена кадастровая стоимость. В случае, если кадастровая стоимость была пересмотрена на основании решения суда, мы собираем соответствующий пакет документов и передаем в подразделение кадастровой палаты, ответственное за внесении изменений в ЕГРН. Изменения вносятся в срок до 30 дней, по результатам мы получаем письмо об изменении кадастровой стоимости и передаем клиенту, а также выписку кадастровой с оспоренной стоимостью.
В случае, если необходим пересчет арендных платежей в связи с пересмотром кадастровой стоимости, мы формируем пакет документов, запрашиваемый Департаментом Государственного имущества, и обращаемся в профильное подразделение, ответственное за рассмотрение соответствующих заявок.
Для ускорения обновления сведений о кадастровой стоимости в базе Налоговой инспекции мы также подаем пакет документов в ответственное подразделение.

Разрешение на перепланировку выдается БТИ или Государственной Жилищной Инспекцией города Москвы (Мосжилинспекцией), если в здание есть жилые помещения, на основание проекта перепланировки-10 рабочих дней и Технического заключения, которое может быть разработано проектной организацией, имеющей допуск к таким видам работ (СРО)-порядка 15 рабочих дней.
Для оформления мы закажем поэтажные планы помещения, эскиз перепланировки. Процедура проходит в несколько этапов:
Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
Согласование в государственных инстанциях.
Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Поскольку процедура выкупа земельных участков регламентируются постановлениями органов власти субъекта, поэтому на начальном этапе мы оцениваем возможность выкупа конкретного участка (наличие строений на участке, разрешенное использование, срок фактической аренды и т.д.).
Выявляем возможности выкупа по льготной ставке в конкретном регионе.
При необходимости оспариваем кадастрововую стоимость для снижения выкупной цены.
Обращаемся в орган власти субъекта с заявленим на выкуп.
В случае отказа, оспариваем его в суде до положительного решения.

Проверку ведем по следующим направлениям:
1. Основание возникновения права у продавца.
1.1. Запрашиваем выписку из ЕГРН (онлайн версия).
1.2. Запрашиваем выписку из ЕГРН о переходе прав (сведения о переходе прав на объект)
1.3. На основание выписки (см. пример во вложении) проверяем на основание чего возникло права собственности у текущего собственника и запрашиваем документы основания.
1.4. Проверяем оспоримость предыдущей сделки (вот тут нужна будет более глубокая проработка от наших юристов) на предмет корпоративных рисков — есть ли согласие на крупную сделку (на покупку).
1.5. Проверка на соблюдение преимущественного права покупки (при необходимости)
1.6. Проверяем наличие согласия супруга (если предыдущий собственник физическое лицо).
1.7. Проверяем правоспособность предыдущего продавца (выписка ЕГРЮЛ, по ней смотрим кто на тот момент мог действовать без доверенности и сверяем с подписантом)
2. Проверяем риски продажи текущим собственником.
2.1. Нет ли заявлений о банкротстве
2.2. Все ли согласия требуемые по корпоративному праву есть (на крупную сделку и т. д.)
2.3. Смотрим срок от покупки до продажи (если купили и сразу продает — повод насторожиться)
2.4. Смотрим иски к предыдущему собственнику на предмет рисков оспоримости будущей сделки по купле-продажи недвижимости
3. Проверяем риски по зданию/помещению
3.1. Делаем выездную проверку нашего специалиста с поэтажным планом (при наличии) и сверку фактической и отраженной в БТИ планировки.
3.2. Проверяем по кадастровым номерам здания/помещения есть ли повышение кадастровой стоимости по 937 постановлению (повышенная налоговая нагрузка на нового собственика).
3.3. Проверяем соответствие площади здания указанной в документах БТИ/Россреестре/Свидетельстве
3.4. По выписке ЕГРН проверяем обременения, аресты и пр.
4. Делаем аналитику стоимости на соответствие рыночным данным, даем возможные варианты ставки аренды и заключение и «выгодности» сделки. 5. Проверка земельного участка под зданием на назначение, соблюдение границ, срока договора.

1. Проверяем соответствие вида разрешенного использования земельного участка планируемому назначению здания
2. Разрабатывается экскизный проект, после чего обращаемся в управление архитектуры для согласования.
3. Получаем от Управления Архитектуры схему пятна застройки, исходя из ее требований (чтобы пожарные подъезды были и т. д.)
4. Проводятся инженерные изыскания — геология, геодезия, анализ грунтов и пр. На выходе отчет о проведенных изысканиях.
5. Разрабатывается инженерный проект (12 разделов), стадия «П».
6. Получение техусловий от госслужб — газоснабжение, канализация, водоснабжение и т. д.
7. Проектная документация проходит экспертизу.
8. Итоговый проект с отметкой экспертизы о согласовании передаается в управлении архитектуры и получается разрешение на строительство, сроком согласно проекта.

Рассматриваем основание возникновения спора. Прорабатываем методы досудебного урегулирования. В случае, невозможности досудебного решения спора, готовим исковое заявление (при необходимости накладываем обеспечительные меры).

1. Анализируем имеющиеся в наличии документы в отношении земельного участка, предварительно оценивается возможность изменения разрешенного использования.
2. После заключения договора осуществляется заказ градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). В случае наличия в перечне разрешенных видов использования земельного участка того вида, который требует Клиент — производится подача соответствующего заявления в уполномоченный орган.
3. В случае отсутствия требуемого клиентом вида разрешенного использования земельного участка, либо обоснованного отказа об его изменении, оценивается вопрос о внесении изменений в «Правила застройки и землепользования» в отношении земельного участка. Подготавливаются необходимые материалы, на основании которых могут быть внесены изменения в Правила, а уже после этого меняется разрешенное использование земельного участка.

Проводим юридическую экспертизу документов (прав собственности, технической документации, договора аренды) и определяем перспективу досудебного урегирования и судебного процесса. Если нарушаются права и законные интересы Заказчика, то направляем досудебную претензию с требованием устранить нарушения или выполнить определенные действия, если оно не выполняется, то обращение в Арбитражный суд. Для решения вопроса в суде будет назначена экспертиза за счет истца. В случае выиграша, судебные расходы будут взысканы с Ответчика.

В случае если здание было включено в Перечень, в силу того, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает размещение торговли, офисов, бытового обслуживания или общественного питания, но данный участок фактически не используется под заявленные цели, возможно:
изменить вид разрешенного использования земельного участка и внести данных изменений в ЕГРН до 31 декабря, либо
если изменение вида разрешенного использования нецелесообразно, но при этом объект недвижимости фактически используется для вышеуказанных видов деятельности менее чем на 20% площади, обратиться до 30 апреля 2018 года в Госинспекцию по недвижимости для составления акта обследования до 30 июня 2018 года. Это позволит снизить налог за 2018 год в 4 раза, заявив соответствующую льготу (25% налога от полной стоимости) .
В случае если объект недвижимости был включен в Перечень по акту Госинспекции, как фактически использующийся не менее чем на 20% общей площади для размещения торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания, возможно:
в случае если акт был составлен в 2017 году и собственник (арендатор) с ним не согласен — обратиться в Департамент до 31 марта 2018 года для рассмотрения заявления на комиссии с целью составления Госинспекцией повторного акта, подтверждающего отсутствия данных видов использования объекта.
в случае если с даты составления акта фактическое использование объекта изменилось и сейчас он используется для вышеуказанных видов деятельности менее, чем на 20% общей площади — обратиться в Департамент для рассмотрения заявления на комиссии с целью составления Госинспекцией по недвижимости акта, подтверждающего отсутствие данных видов использования объекта до 31 декабря. Соответственно, все действия и акты Департамента, Гос. инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости, Межведомственной комиссии по рассмотрению вопросов налогообложения в городе Москве можно оспорить в суде.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и разъяснениям в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Р Ф от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» — результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе, посредством предъявления требования об оспаривании решения Комиссии. Решение Комиссии о повышение кадастровой стоимости возможно оспорить в Мосгорсуде в течение 3 месяцев после того, как стало известно об этом решение. Как правило, повышение кадастровой стоимости происходит Комиссией при обращении ДГИ на основании акта обследования Гос. инспекцией, по которому выявлялось использование здания (помещения) другое, чем в расчете кадастровой стоимости. Если помещение действительно более чем на 70% используется как офисно-торговое, то шансов оспорить решение Комиссии крайне мало, а если это не соответствует действительно, то назначенный судом повторный осмотр подтвердит вид фактического использования и решение Комиссии будет отменено. Если не просрочен срок, то возможно, без обращения в суд, оспорить акт Гос. инспекции. Согласно пункту 3.9 постановления Правительства Москвы от 14 мая 2014 года № 257-ПП «О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения» в случае несогласия с результатами проведения мероприятия по определению вида фактического использования здания (строения, сооружения) и нежилого помещения для целей налогообложения собственник объекта нежилого фонда вправе обратиться в течение 30 календарных дней с момента размещения информации о результатах проведения мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения на официальном сайте Госинспекции (пункт 3.7 настоящего Порядка) в Департамент экономической политики и развития города Москвы, который обеспечивает рассмотрение соответствующего вопроса на заседании Межведомственной комиссии по рассмотрению вопросов, касающихся определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения.

Для Объектов недвижимости (помещений и зданий), по которым кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, возможно уменьшение налоговой базы дополнительно на величину НДС. В зависимости от того, как была изменена кадастровой стоимость — на основании решения суда или комиссии, запрашиваются дополнительные документы уточняющие наличие НДС в рыночной стоимости. После чего возможно требовать исключение НДС (18%) из налогооблагаемой базы. На первом производим обращение в налоговый орган за перерасчетом налога, в случае получение отказ в исключении из налогооблагаемой базы и решения акта камеральной налоговой проверки, обращаемся Арбитражный суд, одновременно, делая запрос в суд (Мосгорсуд или Арбитражный суд) о разъяснении решения суда по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной в части НДС. Исключить НДС возможно за три предыдущих года и текущий год.

При изъятии недвижимого имущества компенсации подлежит:
1. Рыночная стоимость объекта;
2. Улучшения участка;
3. Упущенная выгода.
В случае, если предложенная выкупная стоимость не соответствует рыночной, мы готовим досудебную претензию с полным расчетом компенсации за изъятие. В случае не удовлетворения претензии обращаемся в суд.