8 (499) 703-51-10
Будни 09:00–18:00

Расчет корректировки на удаленность от метро офисной недвижимости по итогам 2017 года

Опубликовано 23.11.2018

Одним из главных ценообразующих факторов для офисной недвижимости является удаленность от ближайшей станции метро, чем ближе объект недвижимости расположен относительно станции метро, тем выше его рыночная стоимость и уровень арендной ставки.

Для исследования зависимости была сформирована репрезентативная выборка предлагаемых ставок аренды на офисные блоки площадью от 95 кв. м. до 588 кв. м в бизнес-центрах класса «В», расположенных в ЮВАО и ЮАО г. Москвы.

Информация получена из базы данных Realto, сведения по используемым в расчетах аналогам, брались из текста объявлений. В процессе изучения объявлений были исключены объекты с ценовыми характеристиками, нетипичными для данной выборки, а именно: объекты, имеющие «экстремально» минимальные или максимальные арендные ставки, так как их присутствие в выборке могло бы привести к высокой погрешности вычислений. Таким образом, для расчета корректировки были отобраны 38 аналогов, однородных по классу, имеющие различную удаленность до метро:

Примечание: Кротчайшее расстояние до вестибюля ближайшей станции метро измерялось с помощью сервиса «Маршрут пешком» (https://yandex.ru/maps/).

Сортировка выборки по параметру «Удаленность от метро», была произведена и разделена на пять категорий:

до 499 метров;
от 500 до 999 метров;
от 1000 до 1499 метров;
от 1500 до 1999 метров;
от 2000 и более метров.

Для каждого интервала определялись средние удельные арендные ставки за 1 кв. м, такое усреднение позволяет исключить влияние других параметров в характеристиках объектов на величину поправки. Ниже представлена характеристика расчётных интервалов:

По данной выборке была построена корреляционно-регрессионная модель, в которой факторными переменными являются удаленность от метро, а результирующей переменной – арендная ставка за 1 кв. м. В результате был получен линейный вид функциональной зависимости:

Коэффициент детерминации R² равен 0,9877 (рекомендуемое значение - больше 0,6 (Грибовский С. В., Федотова М. А., ред., Сивец С. А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: Учеб. пособие для вузов, стр.97), что свидетельствует о высоком качестве построенной модели.

Таким образом, зависимость арендных ставок от удаленности от станции метро офисных помещений выражается формулой:

y = -1494,9х+25703, где

у - удельная корректировка для конкретного объекта (объекта оценки или аналогов);

х – средняя годовая арендная ставка.

Таким образом, при проведении исследования для определения величины корректировки на удаленность от метро можно использовать следующую формулу:

Величина корректировки = (у объекта оценки(n) / у объекта-аналога(n) ) -1

где:

n – номер группы объекта оценки/аналога.

В соответствии с вышеприведенной формулой была составлена таблица с расчётными коэффициентами в зависимости от удаленности от метро:

Несмотря на то, что выведенная расчетным путем корректировка получена для офисной недвижимости класса «В», расположенных в ЮВАО и ЮАО г. Москвы, её можно экстраполировать и на другие классы офисной недвижимости на территории г. Москвы вне зависимости от принадлежности к тому или иному административному округу, так как степень влияния удаленности от метро не зависит от других характеристик объектов недвижимости.

Автор аналитического обзора - оценщик компании АРХОНТ КОНСАЛТИНГ - Сыромятникова Марина Васильевна.